2026년 6월 30일 국토교통부는 경기도 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 부동산 규제지역으로 추가 지정한다고 발표했습니다.
이에 따라 세 지역은 2026년 7월 1일부터 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정됩니다. 또한 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로도 지정될 계획입니다.
이번 발표의 핵심은 간단합니다. 동탄·기흥·구리에서 주택을 살 때 대출, 청약, 세금, 전매, 자금조달계획서, 토지거래허가를 더 꼼꼼히 확인해야 한다는 뜻입니다.
부동산 규제 추가 지정된 지역과 적용일
추가 지정 지역은 동탄·기흥·구리 3곳
이번에 새로 규제지역이 되는 곳은 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시입니다. 국토교통부는 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐 세 지역을 투기과열지구와 조정대상지역으로 신규 지정했습니다.
기존 경기 규제지역은 12곳이었고, 이번 추가 지정으로 경기 규제지역은 총 15곳이 됩니다. 추가된 지역은 화성 동탄, 용인 기흥, 구리입니다.
적용일은 두 날짜로 나뉜다
투기과열지구와 조정대상지역은 2026년 7월 1일부터 효력이 발생합니다. 토지거래허가구역은 공고일인 6월 30일부터 5일 뒤인 2026년 7월 5일부터 효력이 발생합니다.
따라서 집을 사거나 팔 계획이 있다면 계약일, 잔금일, 대출 실행일, 허가 신청일을 따로 확인해야 합니다.
왜 동탄·기흥·구리가 지정됐나
동탄과 기흥은 반도체·교통 요인이 언급됐다
국토교통부는 동탄과 기흥의 지정 배경으로 반도체 업계 특수에 따른 집값 상승 기대감과 GTX-A 개통 등 교통 인프라 개선을 언급했습니다.
발표 자료에 따르면 화성 동탄의 월간 주택 매매가격 변동률은
2026년 2월 0.78%, 3월 1.10%, 4월 1.13%, 5월 1.57%였습니다.
용인 기흥은 같은 기간 1.08%, 0.74%, 0.85%, 0.95%였습니다.
구리는 서울 인접성과 역세권 수요가 이유로 제시됐다
구리시는 서울과 가까운 입지와 역세권 수요가 가격 상승세의 배경으로 제시됐습니다.
발표 자료에 따르면 구리의 월간 주택 매매가격 변동률은 2026년 2월 1.77%, 3월 1.18%, 4월 1.16%, 5월 1.15%였습니다.
정부는 이러한 가격 상승세와 투기적 매수 가능성을 고려해 세 지역을 규제지역으로 추가 지정했습니다.
투기과열지구·조정대상지역이 되면 달라지는 점
주택담보대출 기준이 강화된다
규제지역에서는 주택구입 목적 주택담보대출 기준이 강화됩니다.
자료에 따르면 무주택자와 처분조건부 1주택자는 LTV 40%, 유주택자는 0% 기준이 적용됩니다.
또한 주택구입 목적 주택담보대출은 최대한도 6억 원, 6개월 이내 전입 의무, 최대 만기 30년 이내 기준이 함께 제시되어 있습니다.
실제 대출 가능 금액은 소득, 기존 대출, DSR, 금융기관 심사에 따라 달라질 수 있습니다.
세금과 청약 조건도 달라진다
조정대상지역에서는 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있습니다.
자료에는 조정대상지역 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12% 기준이 제시되어 있습니다.
1세대 1주택 양도세 비과세 요건도 강화됩니다. 조정대상지역에서는 보유 2년뿐 아니라 거주 2년 요건이 함께 중요해질 수 있습니다.
청약도 더 까다로워집니다.
투기과열지구에서는 청약통장 가입 후 2년 경과, 세대주 요건, 과거 5년 이내 당첨자의 세대구성원이 아닐 것 등의 1순위 요건을 확인해야 합니다.
재당첨 제한은 조정대상지역 7년, 투기과열지구 10년으로 제시되어 있습니다.
토지거래허가구역에서 꼭 확인할 내용
7월 5일부터 토지거래허가구역이 적용된다
동탄·기흥·구리는 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정될 계획입니다. 토지거래허가구역에서는 일정한 부동산 거래를 할 때 관할 관청의 허가가 필요할 수 있습니다.
구체적인 허가 대상과 신청 절차는 관할 지자체 공고를 확인해야 합니다. 거래 전에는 해당 주택이 허가 대상인지 먼저 확인하는 것이 필요합니다.
실거주 가능 여부가 중요하다
2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책 자료에는 토지거래허가구역 지정 효과로 취득일부터 2년간 실거주 의무가 제시되어 있습니다. 실거주 의무를 위반하면 이행강제금 부과 또는 허가 취소가 가능하다는 내용도 포함되어 있습니다.
따라서 동탄·기흥·구리에서 집을 사려는 사람은 실제로 입주할 수 있는지 먼저 확인해야 합니다. 전세를 끼고 매수하는 방식은 허가 요건과 실거주 의무에 맞지 않을 수 있습니다.
거래 전 확인해야 할 핵심 체크포인트
대출 가능 금액을 먼저 확인한다
규제지역에서는 LTV 40% 기준만 보고 대출 가능 금액을 판단하면 안 됩니다. 실제 대출은 DSR, 소득, 기존 대출, 신용대출, 전세대출 보유 여부에 따라 달라집니다.
계약 전에 금융기관을 통해 잔금까지 필요한 자금이 마련되는지 확인해야 합니다.
자금조달계획서와 증빙자료를 준비한다
조정대상지역에서는 자금조달계획서와 입주계획 신고 의무가 적용됩니다. 투기과열지구에서는 여기에 증빙자료 제출 의무도 포함됩니다.
예금, 대출, 증여, 차용금, 기존 주택 매도대금 등 자금 출처를 설명할 수 있어야 합니다.
청약자는 세대 기준을 확인한다
청약을 준비한다면 청약통장 가입 기간, 세대주 여부, 무주택 여부, 과거 당첨 이력, 재당첨 제한을 확인해야 합니다.
특히 투기과열지구와 조정대상지역에서는 본인뿐 아니라 세대 구성원의 조건도 청약 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
핵심만 정리하면
동탄·기흥·구리는 2026년 7월 1일부터 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정됩니다. 2026년 7월 5일부터는 토지거래허가구역도 적용될 예정입니다.
이번 지정으로 집을 살 때 대출 한도, 세금, 청약 조건, 자금조달계획서, 실거주 요건을 함께 확인해야 합니다. 특히 토지거래허가구역에서는 허가 대상 여부와 실제 거주 가능 여부가 중요합니다.
동탄·기흥·구리에서 부동산 거래를 준비한다면 먼저 적용일, 대출 가능 금액, 토지거래허가 대상 여부, 실거주 가능 여부, 세금과 청약 제한을 순서대로 확인하는 것이 필요합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 동탄·기흥·구리는 언제부터 투기과열지구와 조정대상지역이 되나요?
A. 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시는 2026년 7월 1일부터 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정됩니다. 토지거래허가구역은 2026년 7월 5일부터 효력이 발생할 예정입니다.
Q. 동탄·기흥·구리 토지거래허가구역 지정 기간은 언제까지인가요?
A. 발표 자료에 따르면 지정 기간은 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지입니다. 실제 허가 대상과 절차는 관할 지자체 공고를 확인해야 합니다.
Q. 규제지역이 되면 무주택자도 대출이 줄어드나요?
A. 자료상 규제지역의 주택구입 목적 주택담보대출은 무주택자와 처분조건부 1주택자에게 LTV 40% 기준이 제시되어 있습니다. 실제 대출 가능 금액은 소득, 기존 대출, DSR, 금융기관 심사에 따라 달라질 수 있습니다.
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